众见网15个副省级城市房价:深圳是长春7.6倍!青岛呢?

15个副省级城市房价:深圳是长春7.6倍!青岛呢?

  一叶而知秋。

  副省级城市在行政级别上仅次于直辖市,不但有足够的实力,还在周边城市影响力上有特殊的意义。其房价波动,也成为一面镜子,透视着城市发展的相关内核。

  近日,相关媒体梳理中国房价行情平台上15个副省级城市的平均单价数据,其中,深圳位居第一,厦门位居第二,位居榜尾的则是长春。第一的深圳房价甚至是长春的7.6倍。

  但值得注意的是,虽然东南沿海多个城市房价上扬,山东、东北的4个副省级城市房价则在下跌,包括青岛与济南——10月青岛二手房环比下跌了0.4%,同比下跌了2.8%。

  安得广厦千万间,房价与民众生活息息相关,而城市经济也与房地产息息相关,特别是对众多副省级城市而言。但从长远来看,如近年来“异军突起”的长沙,就向我们展示着城市经济对房地产的依赖越小越有持续性,越能够体现未来经济发展的潜力。

  15个副省级城市房价:深圳是长春7.6倍!青岛呢?

  凰探第763期

  撰文/茗萱

  审校/建成

  15个副省级城市房价出炉

  在"有房就有家"和"买房致富"的思想影响下,中国人买房的热情在近十年逐渐高涨,也带动房价水涨船高。但近年来,在“房住不炒”的调控精神指导下,多地因城施策、分类调控政策频出,力图维持一个健康的住房机制状态。

  其中,往往能够迎来大批居民涌入的副省级城市一马当先。

  近日,相关媒体梳理中国房价行情平台上15个副省级城市的平均单价数据,显示15个城市中,深圳位居第一,厦门位居第二。2020年10月,深圳平均单价达到了每平方米78722元,是第二名厦门的1.6倍,是最后一名长春的7.6倍。近五年来,深圳二手房房价上涨达83.6%,在70个城市中高居第一。需要注意的是,这里的价格是平均单价的概念,因此城市中心城区、主城区的一手房会明显高于这个价格。

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  排名第二的则是同为经济特区、计划单列市的厦门,10月平均单价达到了每平方米48169元。广州则以每平方米38351元的平均单价位居副省级城市第三,南京、杭州、宁波、青岛位列四、五、六、七名。

  深圳房价居高不下,主要是因为土地供应紧缺,在中短期内无法解决。数据显示,深圳近三年每年供应住房仅8.1万套,难以满足年均新增37万人住房需求,常住人口住房自有率仅为24%。厦门也是如此,多年来住房供应明显低于人口和住房需求增长步伐。

  而排名中房价最低的三城市则全部来自东北,分别是沈阳、哈尔滨和长春,最低的长春为每平方米10303元。

  值得注意的是,在本次排行方面,房价高的几个城市,全部来自东南沿海地区,后六名城市全部来自北方地区。在珠三角、长三角等地上涨的同时,山东、东北等地的多个副省级城市则面临着下行的压力。正如从深圳、厦门到青岛、大连,房价呈现出由南向北逐渐递减的态势,青岛也面临着房价下行的情况。

  青岛二手房环比下跌0.4%

  北方多座城市房价下跌

  数据显示,10月青岛新房销售价格环比下降0.2%,二手房环比下跌了0.4%,同比下跌了2.8%。而从2019年7月到2020年10月,青岛的二手房挂牌价由23138元变为19707元,跌幅17.4%;二手房成交价从19191元变为16731元,跌幅14.7%。

  其中,青岛90平方米以下新建商品住宅的售价环比9月下降0.1%,同比上涨2.8%;90至144平方米户型房源销售价格环比下降0.3%,同比上涨3%;144平方米以上大户型房源售价环比下降0.2%,同比涨幅为3%。

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  结合2020年前十月份的统计数据显示,青岛房价仅在疫情期间的2月份出现过“环比0增长”,3月份出现过房价短暂小幅下跌。其他月份里新建商品住宅销售价格环比走势一直都是“稳中小涨”。直到10月份,新房二手房环比价格首次出现“双降”。

  但北方楼市中青岛并不“孤单”。与青岛并称“双子星”的济南,10月二手房也环比下跌了0.3%,同比下跌了2.7%。且日前同为副省级城市的哈尔滨出台了“十四条”楼市新政,提出鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房,放宽购房公积金贷款政策、鼓励“公寓式住宅”等等,力图平抑或延缓本地楼市的下行趋势——这也是地方政府主动鼓励房企降价让利去库存的第一例。

  整体来看,一方面由于北方部分城市今年房价回调的力度较强,市场降温的幅度过大,在一定程度上需要对政策进行适当调整以保障房地产平稳发展,另一方面城市房价也与本身的产业发展、供应情况和居民购买力紧密相关。

  房价下行的背后,往往是当地较高的库存压力、经济下行压力、缺乏人口吸引力的压力。正如前三季度,哈尔滨GDP同比下滑3.3%,GDP总量位居副省级城市最后一位,甚至位于洛阳等三线城市之后。不可否认,房地产作为支柱性产业的地位毋庸置疑,不少城市的财政来源就是房地产——哈尔滨目前也是希望通过楼市复苏等做法来激活经济。

  但从根本而言,房地产泡沫有着巨大的隐患。过于依赖房地产来刺激经济发展,实在难言“健康”。

  那么,副省级城市中,哪个最“健康”?

  哪个副省级城市“最健康”?

  过去的32年时间里,我国的土地出让收入越来越高,几乎翻倍上涨。公开数据显示,32年时间累计实现卖地收入53.3万亿,2019年全年土地出让就达到7.8万亿。

  但不再走地产投资依赖的经济发展“捷径”,调整产业结构,才是一座城市健康发展的道路。这一点上,湖南长沙就用实际行动做出了表率。

  2010年的长沙,GDP仅为4547.06亿元,2019年已经高达11574.22亿元,增长了154.5%,也让长沙在全国排名中跃升至12名,与青岛不分伯仲。且长沙工资水平也维持在一个良好范围:2019年长沙的人均可支配收入为39961.12元,甚至超越了武汉。

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  与之形成鲜明对比的是,2020年9月长沙市(包含市内六区+三市县)新建住宅均价只有8821元/㎡,与2003年的2045元/㎡仅相差约5倍。相关数据显示,2019年,长沙房地产开发投资金额为1668.40亿元,对于“土地财政”的依赖度只有13%,城市经济“健康度”十足。

  摆脱对房价依赖的长沙,人才大量涌入、规上工业和高新技术产业蓬勃发展,让长沙经济“异军突起”,城市幸福感也不断提升。连经济先锋深圳,都到长沙取经,学习其“房住不炒”的调控实效。

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  图表来源:国家信息中心

  再来看青岛,2019年总成交土地面积1428万㎡,成交总额约968.49亿元,截止到2019年12月16日,青岛土地出让金排名全国第14位。进入2020年,青岛前四个月规划建筑面积位居全国第二,规划建筑面积为1248万平方米,同比上涨48%。

  根本而言,房地产行业应该是经济体系中的一方面,而不应该是经济体系中非常重要的一方面。摆脱房地产依赖性的过程也是发展各项实体经济的过程,只有让房地产之外各项经济实体发展壮大,经济格局才会越走越宽。且当城市的经济环境不能吸引足够的新增人口,那回过头来,再讨论房价也便失去了意义。

  显然,进一步摆脱土地依赖,青岛仍然要向长沙看齐,形成一个良性循环,那就是:低房价,让城市“轻装上阵”吸引更多产业、人才的到来,瞄准主业深耕拓展,将重心放在发展产业和实体经济上,共同推动经济发展。才能让经济更为“健康”,也有更强的抗风险能力。

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